مفهوم سرقفلی چیست؟

یکی از حقوقی که در خصوص املاک تجاری وجود دارد حق سرقفلی است. اگرچه قانون گذار تعریف مشخصی از سرقفلی ارایه نکرده است ولی می توان از قوانین مختلف پی به مفهوم سرقفلی برد. سرقفلی در قانون موجر و مستاجر سال 1376 و در قانون موجر و مستاجر سال 1356 به آن پرداخته شده است. به طور کلی سرقفلی امتیازی است که از طرف موجر به مستاجر تعلق می یابد. این سرقفلی قاعدتا مطابق مبلغی است که به عنوان خرید امتیاز سرقفلی محسوب می شود. این مبلغ از طرف مستاجر به موجر پرداخت می شود و مستاجر را مالک سرقفلی می نماید. به بیان ساده شاید بتوانیم نوعی مالکیت ضعیف تر از مالکیت کامل را در مورد سرقفلی در نظر بگیریم. مفهومی مابین قرارداد انتقال مالکیت عین و منفعت که می تواند بیع باشد و قرارداد انتقال مالکیت منفعت که اجاره است. سرقفلی اطمینان خاطر را برای مستاجر به وجود می آورد که در صورتی که مطابق قرارداد فعالیت نماید، هیچ کسی نمی تواند او را از ملک اخراج نماید. برای موجر نیز این امتیاز را دارد که ملک خود را در مقابل دریافت یک مبلغ قابل توجه برای مدتی نامحدود در اختیار مستاجر قرار می دهد.

سرقفلی یکی از حقوق مرتبط اموال غیرمنقول تبعی است. مفهوم سرقفلی با مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1356 تفاوت دارد. سرقفلی می تواند به عنوان یک منبع مالی برای راه اندازی یا توسعه یک کسب و کار مورد توجه قرار گیرد و نوعی تضمین برای مالک باشد که در واقع مستاجر به دنبال ادامه فعالیت در آن مکان باشد.

قواعد حقوقی سرقفلی چیست؟

قواعد حقوقی: ماده 7 قانون روابط موجود مستاجر 1376این نکات را بیان می کند که

1 – وجود سرقفلی تمدید اجاره را در پی ندارد.

2 – بر اساس این ماده سرقفلی ای می توان مطالبه کرد که مستاجر در ابتدای قرارداد سرقفلی را به موجر پرداخته باشد.

3 – مستاجر زمانی می تواند سرقفلی را دریافت کنند که آن را در قرارداد اجاره قید کرده باشد در واقع نوعی توازن بین پرداخت و دریافت سرقفلی وجود دارد.

4 – در واقع در این ماده جبران عدم افزایش اجاره بها و جبران عدم تخلیه را منوط به سرقفلی نموده است فقط به شرط آنکه در قرارداد ذکر شود.

5 – موجر حق افزایش اجاره بها و همچنین تخلیه را از خود سلب نموده است در واقع این دو امر یک شرط فعل منفی و یک شرط فعل مثبت وجود دارد.

نکاتی برای پیشگیری از قرار گرفتن در چالش حقوقی سرقفلی

1 -دعاوی مرتبط با ماده هفت قانون موجر و مستاجر باید در دادگاه حقوقی ارائه شود و دادگاه صلح در این عمل صلاحیت ندارد.

2 – انتقاداتی به این ماده وارد است:

یک – این ماده 959با قانون مدنی به علت سلب شرط فعل از ناحیه موجر، در تعارض است.

دوم -حقوقی که مستاجر می خواهد اسقاط کند روشن نیست.

سوم- واژه تصرف در این ماده به درستی بیان نشده است.

چهارم- عبارت هر سال در مانده هفت چندان واضح نیست. بنابراین ماده فوق کمتر مورد توجه موجر و مستاجر قرار می گیرد و چرا که این ماده بیشتر به نفع مستاجر تدوین شده است و تعادل بین موجر و مستاجر را به هم زده است . در واقع شاید بتوان این ماده را از قوانین متروک قانون اجاره دانست.

نتیجه اینکه برای هر گونه اقدام در موضوع سرقفلی حتما و لزوما میبایست از مشاوره وکیل یا مشاور حقوقی مجرب و متخصص در این موضوع بهره مند شویم