مقدمه
سرقفلی یکی از مهم‌ترین مفاهیم حقوقی در حوزه املاک تجاری است که همواره مورد توجه مستأجران و موجران بوده است. بسیاری از افراد به دلیل عدم آگاهی از قوانین مرتبط با سرقفلی، دچار مشکلات حقوقی می‌شوند. در این مقاله، به بررسی مفهوم سرقفلی، تفاوت آن با حق کسب و پیشه، قوانین حاکم بر آن و حقوق و تکالیف طرفین قرارداد سرقفلی در نظام حقوقی ایران می‌پردازیم.
⸻
۱. تعریف سرقفلی
الف) مفهوم سرقفلی
سرقفلی مبلغی است که مستأجر یک واحد تجاری در ابتدای قرارداد اجاره به موجر پرداخت می‌کند تا بتواند از منافع ملک تجاری بهره‌برداری کند. این حق معمولاً به دلیل موقعیت مناسب ملک، شهرت تجاری، مشتریان ثابت و دیگر مزایای آن پرداخت می‌شود.
ب) تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
• سرقفلی: مبلغی است که مستأجر در ابتدای قرارداد به موجر می‌پردازد و ناشی از قرارداد بین طرفین است.
• حق کسب و پیشه: حقی است که مستأجر بر اثر فعالیت مداوم و جذب مشتریان در ملک تجاری به دست می‌آورد و حتی اگر مبلغی به موجر پرداخت نکرده باشد، پس از مدتی به آن حق دست پیدا می‌کند.
• در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه حذف شده و فقط سرقفلی به رسمیت شناخته شده است.
⸻
۲. مبانی قانونی سرقفلی در ایران
قوانین مرتبط با سرقفلی در ایران به دو دوره تقسیم می‌شوند:
الف) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
این قانون همچنان در مورد اجاره‌هایی که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده‌اند، معتبر است. ویژگی‌های این قانون عبارت‌اند از:
• مستأجر دارای حق کسب و پیشه و تجارت است.
• حتی اگر مستأجر مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت نکرده باشد، پس از مدتی دارای حق کسب و پیشه می‌شود.
• موجر برای تخلیه ملک باید حق کسب و پیشه را بپردازد.
ب) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶
• فقط سرقفلی را به رسمیت شناخته است.
• حق کسب و پیشه حذف شده است و دیگر به مستأجر تعلق نمی‌گیرد.
• قرارداد اجاره باید رسمی و در دفتر اسناد رسمی یا با تنظیم سند عادی و امضای دو شاهد معتبر باشد.
⸻
۳. شرایط قانونی سرقفلی
الف) پرداخت سرقفلی
طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، دریافت سرقفلی توسط موجر اختیاری است و اگر موجر مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت نکرده باشد، مستأجر حقی نسبت به سرقفلی ندارد.
ب) نحوه انتقال سرقفلی
• مستأجر بدون اجازه موجر نمی‌تواند سرقفلی را به دیگری واگذار کند، مگر اینکه این حق در قرارداد ذکر شده باشد.
• در صورت انتقال سرقفلی بدون اجازه، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
ج) نحوه تخلیه ملک دارای سرقفلی
• اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و موجر سرقفلی دریافت کرده باشد، هنگام تخلیه باید سرقفلی را به نرخ روز به مستأجر بازگرداند.
• اگر مستأجر به علت تخلف (مثلاً عدم پرداخت اجاره) مجبور به تخلیه شود، حق سرقفلی از بین می‌رود.
⸻
۴. حقوق و تعهدات موجر و مستأجر در سرقفلی
حقوق موجر (مالک ملک تجاری)
1. دریافت سرقفلی در ابتدای قرارداد
2. دریافت اجاره‌بها طبق قرارداد
3. درخواست تخلیه ملک در صورت اتمام قرارداد یا تخلف مستأجر
4. مخالفت با انتقال سرقفلی توسط مستأجر (اگر در قرارداد ذکر نشده باشد)
تعهدات موجر
1. تحویل ملک به مستأجر برای بهره‌برداری
2. بازگرداندن سرقفلی به نرخ روز در صورت درخواست تخلیه
3. عدم ایجاد موانع برای فعالیت مستأجر
حقوق مستأجر (دارنده سرقفلی)
1. ادامه فعالیت در ملک طبق قرارداد
2. انتقال سرقفلی به دیگری (در صورت ذکر در قرارداد)
3. دریافت سرقفلی به نرخ روز در صورت تخلیه توسط موجر
تعهدات مستأجر
1. پرداخت اجاره‌بها
2. استفاده از ملک طبق قرارداد (بدون تغییر کاربری)
3. رعایت مفاد قرارداد اجاره
⸻
۵. نکات کلیدی در تنظیم قرارداد سرقفلی
برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، هنگام تنظیم قرارداد سرقفلی باید به نکات زیر توجه شود:
الف) مشخصات طرفین
• اطلاعات دقیق موجر و مستأجر (نام، شماره ملی، آدرس و …)
• اگر موجر یا مستأجر شخص حقوقی باشد، باید اطلاعات ثبتی شرکت درج شود.
ب) مشخصات ملک
• آدرس دقیق ملک
• متراژ و مشخصات فیزیکی
• نوع کاربری ملک تجاری
ج) مبلغ سرقفلی و نحوه پرداخت
• مبلغ دقیق سرقفلی
• شیوه پرداخت (نقدی، اقساطی، چک و …)
• مشخص شدن عودت یا عدم عودت سرقفلی هنگام تخلیه
د) شرایط تخلیه و استرداد سرقفلی
• آیا موجر موظف به بازگرداندن سرقفلی است؟
• مبلغ سرقفلی در زمان تخلیه چگونه محاسبه خواهد شد؟
ه) شرایط انتقال سرقفلی
• آیا مستأجر اجازه انتقال سرقفلی را دارد؟
• آیا رضایت موجر برای انتقال لازم است؟
و) ضمانت اجرای تخلفات
• در صورت تخلف مستأجر یا موجر چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟
• تعیین خسارت تأخیر تخلیه یا تغییر کاربری
ز) تعیین مرجع حل اختلاف
• تعیین روش حل اختلاف (دادگاه یا داوری)
• محل رسیدگی به اختلافات
⸻
۶. بررسی دعاوی و اختلافات مربوط به سرقفلی
الف) مطالبه سرقفلی توسط مستأجر
• اگر موجر ملک را به شخص دیگری بفروشد، مستأجر می‌تواند حق سرقفلی خود را از مالک جدید مطالبه کند.
• اگر موجر بدون پرداخت سرقفلی، مستأجر را وادار به تخلیه کند، مستأجر می‌تواند از طریق دادگاه حق سرقفلی خود را مطالبه کند.
ب) تخلیه ملک توسط موجر
• اگر قرارداد اجاره منقضی شده باشد و مستأجر تخلیه نکند، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست حکم تخلیه دهد.
• اگر سرقفلی در قرارداد ذکر شده باشد، موجر باید مبلغ آن را به نرخ روز بپردازد.
⸻
